老屋翻修完又漏水，責任歸誰？從保固範圍到施工紀錄一次釐清

「老屋才翻修完一年多，浴室外牆又開始滲水。」「找原本的工班，對方說是樓上漏下來的；找樓上，樓上說是你家自己的問題。」

在 PTT、Mobile01 和 Dcard 的居家板上，這是老屋屋主很常分享的經驗。

花了一筆錢翻修，結果漏水沒解決，責任還在設計公司、工班、樓上鄰居和管委會之間轉來轉去。

這篇整理老屋翻修後又漏水時，責任大致怎麼判斷、合約上的保固範圍要怎麼看，以及哪些施工紀錄，是屋主釐清責任時最用得上的。

老屋翻修完又漏水，為什麼常變成「誰都說不是我」

漏水最麻煩的地方，是看到水痕的位置，不一定就是出問題的位置。

水可能從樓上的地板、隔壁的共同牆、外牆或老舊管線一路滲過來，最後才出現在你家的天花板或牆角。

老屋本來就有很多「看不見的變數」

屋齡高的房子，管線、防水層和外牆可能都已經老化。

翻修時如果只處理看得到的表面，例如重新貼磚、重新油漆，裡面的問題沒有一起處理，過一段時間就可能再出現。

範圍沒說清楚，事後就很難對焦

很多爭議來自一開始就沒講清楚：這次翻修到底有沒有做防水？管線是局部更換還是全部重拉？外牆和窗框在不在施工範圍內？

如果合約和估價單都沒寫，漏水發生後，雙方各說各話，屋主也很難舉證。

老屋翻修前，水電、防水與結構這三類基礎工程怎麼評估，可以先看這篇：

高雄老屋翻新先別急！昕威室內裝修設計解析水電、防水與結構修繕三大成本

先找出漏水從哪裡來：施工範圍、原有屋況，還是鄰戶與共用管線

要談責任，第一步不是吵誰要負責，而是先確認漏水的來源。來源不同，該找的人也不同。

和這次施工範圍有關的漏水

如果漏水的位置，剛好是這次翻修有施作的部位，例如重做的浴室防水、更換過的給排水管或新裝的窗戶，就要先回頭找施工方查看。

這時候合約寫的施工範圍與保固內容，就是判斷的依據。

原本屋況、這次沒有施作的部位

如果漏水來自這次沒有動到的地方，例如沒有更新的舊管線、沒有處理的外牆，通常很難直接歸給這次的施工方。

這也是為什麼翻修前就要把「做什麼、不做什麼」寫清楚，並讓屋主了解沒處理的部位可能有哪些風險。

樓上、隔壁或大樓共用管線

公寓或大樓的漏水，常常牽涉到鄰戶或共用部分。公寓大廈管理條例第10條規定，專有部分的修繕由各該區分所有權人負責並負擔費用；共用部分則由管理負責人或管理委員會修繕。

依同條例第12條，專有部分的共同壁、樓地板或其內的管線，維修費用由共同壁雙方或樓地板上下方的區分所有權人共同負擔；但如果是可歸責於某一戶的原因造成，就由那一戶負擔。

另外，同條例第6條規定，其他住戶因維修專有部分或設置管線，必須進入或使用你的專有部分時，不得拒絕，但應選擇損害最少的處所與方法，並修復或補償造成的損害。

三種漏水來源，責任方向怎麼看

實際情況常常不只一個來源，這張表只能幫你先抓方向，最後還是要靠現場查漏與紀錄來判斷。

給水、排水管線老化或坡度沒做好，為什麼會成為入住後的漏水風險，可以接著看這篇：

高雄住宅水管更新、排水坡度與漏水風險。給水、排水工程沒做好，入住後最麻煩！

保固範圍怎麼看：合約上寫的才算數

很多屋主以為「有保固」就什麼都包，真的漏水時才發現，保固的範圍和自己想的不一樣。

內政部契約書範本怎麼寫保固

內政部國土管理署公布的《建築物室內裝修─工程承攬契約書範本》第22條，對保固範圍是這樣約定的：

• 保固期間內，非可歸責於屋主的損壞，施工方應照圖說文件負責修復
• 不可抗力、材料自然因素、屋主使用不當或未善盡保管所造成的損害，以及燈泡這類消耗性物品，不在保固範圍內
• 保固期限經過後，也不免除施工方依民法承攬規定所負的瑕疵擔保責任

這份範本是內政部提供給民眾與業者參考的版本，實際的保固期間與範圍，仍以雙方簽訂的合約為準。

簽約前，請對方把保固寫清楚

簽約時可以確認這幾件事，並請對方寫進合約或附件：

• 保固包含哪些工程：防水、水電管線、木作、泥作是不是都在內
• 保固從什麼時候開始算：通常是驗收完成，還是交屋日
• 哪些情況不在保固內：例如鄰戶漏水、原有未施作的部位
• 發現問題時要怎麼通知、多久內到場查看

民法對承攬瑕疵的基本規定

依民法第493條，工作有瑕疵時，屋主可以定相當期限，請施工方修補；施工方不在期限內修補，屋主可以自行修補，並向施工方請求償還修補的必要費用。

如果是可歸責於施工方的原因造成瑕疵，依民法第495條，屋主除了請求修補、減少報酬或解除契約，也可以請求損害賠償。

民法對這些權利的主張期間另有規定，發現問題後越早用書面通知施工方越好；個案狀況建議諮詢律師或相關專業人士。

施工紀錄，是釐清漏水責任最有力的依據

防水層、管線這些工程，完工後就被磁磚和牆面蓋住了。事後要釐清責任，靠的就是施工當下留下來的紀錄。

拆除後的原始屋況

拆除後，牆面、地坪和管線是什麼狀況，有沒有原本就存在的滲水痕跡或管線鏽蝕，都值得拍照留存。

這些照片可以說明，哪些問題是原本就有的、這次有沒有處理。

防水與管線的施工過程

浴室、廚房和陽台的防水層塗了哪些範圍、有沒有做試水，管線怎麼配、接頭在哪裡，最好在封起來之前就留下照片和說明。

浴室防水從防水層、試水到貼磚前的檢查重點，可以接著看這篇：

浴室防水工程不能省的三個階段：防水層、試水與貼磚前檢查

驗收紀錄與變更紀錄

契約書範本第13條約定，驗收發現的瑕疵，施工方應在書面通知或驗收紀錄協商的期限內修繕，再通知屋主重新驗收。

驗收時發現的問題、施工中變更的工項，都用書面或 LINE 訊息留下來，日後才有東西可以對照。

發現漏水後，屋主可以這樣處理

看到水痕，先別急著自己拆開來修。拆了以後，原本的狀況就很難還原，也會讓責任更難釐清。

處理漏水的四個步驟

1. 拍照、錄影記錄漏水位置、範圍和時間，下雨天或用水後的變化也記下來
2. 找出可能的來源：這次施工範圍、原有屋況，還是樓上、隔壁或共用管線
3. 用書面或 LINE 通知對應的一方，說明狀況並請對方在合理期限內到場查看
4. 查漏與修繕過程同樣拍照留存，修好後再確認一段時間

雙方說法不一時，可以請第三方協助判斷

如果施工方、鄰戶或管委會對漏水來源說法不同，可以考慮委託具公信力的第三方進行查漏或鑑定，用客觀的結果來討論。

協調不成，可以找這些管道

• 和施工方的保固爭議：撥打「1950」消費者服務專線，或到行政院消費者保護會網站申訴
• 依契約書範本第24條，向直轄市消費爭議調解委員會、區公所調解委員會或法院聲請調解
• 和鄰戶或管委會的爭議：先依社區規約透過管委會協調，協調不成，可以向區公所調解委員會聲請調解

合約、工程款、施工進度與驗收要注意哪些地方，可以參考這篇：

小心裝潢蟑螂！室內設計合約、工程款、施工進度與驗收重點一次看

昕威怎麼看老屋翻修的漏水風險

昕威一直強調老屋翻修要「基礎工程優先」，先把水電、防水這些看不見的地方評估清楚，再談表面的美觀。

規劃時，會和屋主說明這次要處理哪些範圍、哪些部位沒有動到，讓屋主在簽約前就知道自己做了什麼、還有哪些風險要留意。

昕威以「昕威室內裝修設計工程有限公司」（統編60300907）與「昕威室內裝修工程行」（內營室業字第40E2015933號）運作，現場由專業施工技術人員王清鴻（內營室技字第40EB032206號）把關。

昕威的業者登記證與技術人員登記證，都可以在這裡直接查看：

昕威室內裝修合格登記證照

結語：範圍寫清楚、紀錄留完整，漏水責任才說得清

老屋翻修後又漏水，不一定是施工的問題，也不一定不是。真正能幫屋主釐清責任的，是一開始就寫清楚的施工範圍與保固約定，以及施工過程留下來的紀錄。

翻修前把基礎工程評估好，施工中把隱蔽工程拍下來，發現問題時用書面通知，是保護自己最實際的做法。

家裡老屋準備翻修，或翻修後出現漏水不知道該從哪裡查起？你可以自己選擇最方便的方式詢問：

加入昕威官方 LINE，傳漏水位置的照片或屋況，我們協助你看看可能的方向。

或直接來電0973-381-040，說明房子的屋齡、屋況和想處理的範圍。

參考資料：內政部《建築物室內裝修─工程承攬契約書範本》（103年12月9日修正公告）、民法第493條、民法第495條、公寓大廈管理條例第6條、第10條、第12條。