新成屋驗屋要看哪些地方？交屋前水電、排水、磁磚與門窗的檢查重點

拿到新成屋鑰匙那天，很多人只是跟著建商走一圈，看起來乾乾淨淨就簽名了。

等到開始裝修或搬進去住，才發現浴室積水、冷氣排水管回流，或是某幾個插座根本沒有通電。

新成屋驗屋，就是在交屋前把這些問題先找出來，請建商在點交前修好。

下面整理昕威在施工和驗收現場常用的檢查方法，從要帶的工具、給水排水、用電，到磁磚、門窗和瑕疵紀錄，你可以照著順序一項一項看。

新成屋驗屋在驗什麼？跟裝修完工驗收不一樣

新成屋驗屋，驗的是建商交給你的房子：水電、防水、門窗、牆面地面，還有建商附的設備，有沒有照契約做好、能不能正常使用。

這跟裝修完工後的驗收是兩件事。

裝修驗收看的是設計師和工班做的木作、油漆、櫃體；新成屋交屋驗收看的是建商的工程。

順序也有差。驗屋要做在裝修前面，問題請建商修好再點交。

如果先裝修，地板、櫃子、天花板一蓋上去，很多瑕疵就看不到了，責任也說不清楚。

新成屋驗屋可以自己來嗎？

大部分檢查項目，你只要準備幾樣簡單的工具，照著下面的方法做，就能自己完成。

比較難自己判斷的是牆面、樑柱裂痕這類需要專業的項目。看到有疑慮的地方先記下來，請建商或專業人員到場評估，不用自己下結論。

如果你想多一份把握，也可以找熟悉工程的親友、設計師或專業驗屋人員陪你一起去。

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驗屋前要準備哪些工具？

驗屋當天，建議帶下面這些東西。大部分在五金行或網路上都買得到，不用花太多錢。

工具	拿來做什麼	用在哪裡
插座檢測器或三用電表	確認插座有沒有通電、接地和極性是否正確，電壓是否正常（110V／220V）	全室插座
手電筒	照亮光線不足的地方，也可以從側面斜照牆面看平不平	天花板灑水頭、排風管、櫥櫃內側、牆面
乒乓球或彈珠	放在地上看它往哪裡滾，確認洩水坡度	浴室、陽台地面
有色標籤貼紙	發現瑕疵就貼上並寫編號，方便拍照和記錄	每一個缺失位置
空心敲擊棒或硬幣	輕敲磁磚，從聲音判斷底下有沒有空隙（空鼓）	地磚、浴室壁磚
雷射測距儀或捲尺	複核室內淨高、樑下高度和預留孔的位置	各房間、冷氣管線預留孔
水桶和止水塞	水槽蓄水，或大量注水測試排水	廚房水槽、陽台、冷氣排水孔
衛生紙或乾抹布	擦拭接頭，比較容易發現眼睛看不出來的滲水	給水管接頭、排水管彎頭

另外帶一支電量充足的手機拍照，再帶一份建商給的平面圖，發現問題時直接在圖上標出位置。

驗屋前準備好插座檢測器、水平尺、捲尺、敲擊棒、手電筒和紙膠帶，再帶一份平面圖。

新成屋交屋驗收的五個原則

工具準備好之後，驗屋當天把握下面五個原則，紀錄會比較完整，之後跟建商溝通也比較順。

原則	怎麼做	為什麼要這樣做
拍照並編號	每個缺失都貼標籤，先拍一張看得出位置的遠景，再拍一張看得清楚瑕疵的近照	缺失清冊一式兩份、雙方簽名，之後有依據
先看清楚交屋保留款	如果你買的是預售屋，買賣契約通常會訂交屋保留款，先確認你的契約怎麼寫	重大瑕疵還沒修好之前，不要急著簽點交
排水測試要放足水量	每個排水孔持續放水至少 5 分鐘，看排水速度和有沒有回堵	施工留下的水泥砂漿可能卡在管內，水量太小測不出來
每個插座都要通電測試	用插座檢測器或手機充電器逐一測試，確認不是沒有接線的空插座	交屋前發現，水電的責任歸屬比較清楚
修繕期限寫明確日期	請建商在工務單寫下修繕完成日期，例如 7～14 天內，並約好複驗日期	有明確日期，修繕比較不會一直拖

驗屋注意事項：順便跟建商要這兩份圖

驗屋時，可以向建商索取「水電竣工圖」，如果有的話，也請他們提供「冷媒管穿樑套管位置圖」。

之後不論是做天花板、冷氣包樑，還是電視牆開槽埋線，施工人員都可以照著圖避開既有管線，降低鑽到水管或電線的風險。

給水、排水與浴室防水：水要放夠才測得出問題

水的問題最麻煩，因為漏水通常藏在牆裡、地板下，裝修完才發現就要拆掉重做。

所以驗屋時，每個會出水、排水的地方都要實際放水測試。

檢查項目	怎麼檢查	合格的樣子	常見問題
廚房水槽	蓄水到溢水孔的高度，停 10 分鐘，再拔起水塞一次排空，同時用手摸下方存水彎接頭	溢水孔能正常排水，接頭沒有滴水	接頭滲水，下櫃底板受潮膨脹
浴室地面排水	蓮蓬頭持續放水 5 分鐘，看水往哪裡流；關水 15 分鐘後再看一次地面	水順暢流向排水孔，地面沒有積水	坡度不足，日後地面容易積水
面盆與落水頭	操作排水拉桿或按壓式落水頭，用鏡子照面盆下方	操作順暢，周圍沒有滲水，面盆和牆面接縫打膠完整	接管沒有鎖緊，水慢慢滲進牆內
馬桶	放入 3～4 張衛生紙沖水，看水箱進水和底座	排水有力，水箱進水後會停止，底座周圍地面沒有冒水	底座密封不良，容易有異味
淋浴門	用蓮蓬頭對著門的接縫和門檻直接噴水 3 分鐘	門外地面保持乾燥	防水膠條鬆脫，或門檻填縫不良
陽台洗衣機排水	用水管對著排水孔連續大量注水 3 分鐘	水不會倒灌到地面	管內殘留水泥砂漿造成堵塞
冷氣排水管	用大寶特瓶朝每個冷氣排水孔各注入至少 1500cc 的水	管口周圍牆面乾燥，沒有回流	開始用冷氣後才漏水，修起來麻煩
熱水出水	全室水龍頭轉到熱水側	每個出水口都有熱水，水量穩定	冷熱水管接反，或出水口被雜質堵住

高雄新成屋最容易漏測的：冷氣排水管

高雄一年有大半年都在開冷氣，冷氣排水管不通或回流，常常要等到裝修完、真的開冷氣了才發現。

到那時候，排水管可能已經被天花板或櫃子包住，處理起來要拆、要補，比交屋前請建商通管麻煩很多。

驗屋時，客廳和每一間臥室的冷氣排水孔都灌水測一次，不要只測一兩個。

在浴室地面倒水，確認排水孔排水順暢、洩水坡度沒有積水。

配電箱、迴路與插座：每一個都要實際通電

電的部分從外面看不出問題，插頭插上去才知道有沒有電。

新成屋驗屋時，配電箱、漏電斷路器和全室插座都要一個一個測。

檢查項目	怎麼檢查	合格的樣子	常見問題
配電箱標示	打開配電箱，看每個無熔絲開關（NFB）旁邊的標籤	箱門平整，每個開關都有清楚的中文標示，寫明是哪個區域	沒有標示或手寫難辨認，日後維修不方便
漏電斷路器（ELCB）	按下廚房、浴室和陽台漏電斷路器上的測試鈕（Test）	開關立刻跳脫斷電	沒有跳脫，關係到用電安全，要請建商處理
廚房專用迴路	確認 IH 爐、烤箱、洗碗機等插座是不是各自獨立的迴路，可以對照竣工圖，或請水電人員確認	高功率電器各有專用迴路	多台電器共用一個迴路，容易跳電
全室插座	用插座檢測器逐一測試	有通電，火線和中性線沒有接反，接地孔確實接地	接線錯誤，影響電器使用和安全
燈具開關	逐一切換每個開關，雙切開關（例如走廊兩端）兩邊都試	手感確實不鬆動，兩邊都能控制	面板和牆面有縫隙，或沒有固定好
弱電箱與網路線	打開弱電箱，看箱內和各房間的網路線、電視線	箱內乾淨沒有積水，線已經預先穿好，箱內有預留電源插座	沒有預留數據機或路由器用的插座
對講機與門禁	和管理室通話，按下開門鍵	聲音清楚沒有雜音，大門電鎖能正常開啟	訊號線沒有接好，或鏡頭角度偏移

新成屋驗屋時，順便數一下插座夠不夠

測插座的同時，可以順便數一下廚房和客廳電視牆的插座數量。

如果不夠用，在裝修前一起規劃增設，比入住後再加省事，家裡也比較不會到處都是延長線。

地面、牆面與天花板：敲一敲、摸一摸、斜著照

這一段靠的是手和眼睛。磁磚用敲的，接縫用摸的，牆面用手電筒從側面斜著照。

檢查項目	怎麼檢查	合格的樣子	常見問題
磁磚空鼓	用敲擊棒輕敲地磚和浴室壁磚的中央與四角，聲音空空的代表底下有空隙	單片空鼓範圍不超過約三分之一，邊角沒有空隙；超過的話，請建商修補或更換	天氣變化時，空鼓的磁磚可能隆起或破裂
磁磚平整與填縫	手指橫越兩片磁磚的接縫滑過	平順不刮手，高低差約 1mm 以內，填縫飽滿沒有破洞	填縫脫落的地方容易卡油垢和髒污
牆面平整與裂痕	用手電筒從側面斜照牆面，留意樑柱交接處	沒有明顯起伏，只有表面細小的油漆裂紋	較寬或一直延伸的裂痕，需要專業人員評估
踢腳板與地面收邊	看踢腳板和牆面的貼合，在地板上走一走	貼合牆面，矽利康收邊平直，沒有異音或浮動感	地面不平，局部下陷或懸空
天花板灑水頭	抬頭逐一看灑水頭和裝飾蓋	外觀完整，沒有變形、滲水或沾到油漆	保護蓋沒有拆，或表面沾到油漆
牆角垂直	用角尺或捲尺搭配目視檢查各個轉角	轉角接近 90 度	牆角歪斜，之後櫃體貼不齊，要額外收邊

牆面有裂痕怎麼判斷？交給專業的人看

表面細小的油漆裂紋，多半是乾縮造成。

如果裂痕看起來比較寬（大約超過 0.2mm）、一直延伸，或是穿過牆面，就先貼標籤、拍照記錄，請建商或專業人員到場評估。

這類裂痕不需要你自己判斷嚴不嚴重，記下來、讓專業的人看過就好。

用敲擊棒輕敲地磚聽聲音檢查空鼓，發現問題先用紙膠帶標記位置。

門窗與外牆防水：等到颱風才發現就晚了

門窗的問題平常不容易發現，常常要等到颱風或大雨，才看到窗邊在滲水。

驗屋時多花幾分鐘，把每一扇窗和門都實際開關、上鎖一次。

檢查項目	怎麼檢查	合格的樣子	常見問題
窗框防水	看窗框外側和牆面之間的矽利康，以及窗框底部的排水孔	矽利康連續，沒有斷裂或破洞，排水孔沒有被灰塵堵住	颱風或大雨時，雨水滲進室內
氣密窗	推拉窗扇、鎖上把手；把一張 A4 紙夾在窗扇中間鎖上，再試著抽出	推拉順暢不卡，紙不容易抽出	膠條硬化變形，或把手五金鬆脫
玄關大門與門鎖	開關大門，用鑰匙或電子鎖密碼測試至少 3 次	門片沒有凹痕或刮傷，不磨地，每次都能正常開關	門框歪斜，鎖舌不容易對準
室內房門	把房門開到 45 度和 90 度，看會不會停住，再看門片底部	門能停住，不會自己晃動或關上，底部和地面約有 5～8mm 縫隙	門框沒有校正垂直，門片會自己關上
玻璃	對著光看玻璃表面	沒有明顯刮傷或氣泡	施工粉塵摩擦，留下修不掉的刮痕

驗屋發現瑕疵怎麼辦？分兩級處理，再約複驗

新成屋驗屋找到問題很正常，就算是全新的房子也一樣。

你要做的，是分清楚哪些要先修好再簽，哪些可以記下來、約時間修。

等級	例子	怎麼處理
第一級：安全與機能的重大問題	冷熱水管滲水、冷氣排水管不通或回流、漏電斷路器無法跳脫、窗框明顯滲水，以及需要專業評估的牆面或樑柱裂痕	建議等問題修好、複驗合格之後，再簽交屋點交文件
第二級：外觀與一般使用問題	局部磁磚空鼓、門片開關有聲音、開關面板刮傷、牆面需要局部補漆	記在缺失清冊，請建商工務人員簽名、寫下修繕完成日期，同時約好複驗時間